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商舖店鋪追討欠租轉讓租約及收鋪收樓
2-2-2023

商舖店鋪追討欠租及收鋪收樓

追討欠租及收鋪(收樓)
租約合約如果包括條款,列明若租客未能依時繳付租金,業主便有權取消有關租約 (即終止租約及收回物業)。

即使租約並沒有列明取消租約條款,因拖欠租金而取消租約權一般亦會根據法律而隱含於租約內。 

非住宅物業 根據《業主與租客(綜合)條例》第126條,即使雙方並未就繳付租金及沒收權作出任何承諾,所有租約均隱含有租客須在到期日繳交租金的承諾,以及假若租客沒有在到期日十五天內繳交租金,業主即可取消租約的權利。

住宅物業 根據《業主與租客(綜合)條例》第117(3)條,任何在二零零二年十二月二十七日或之後訂立的租約,均隱含有租客須在到期日繳交租的承諾,以及假若租客沒有在到期日十五天內繳交租金,業主即可取消租約的權利。

一般情況而言,若租客未能在租金到期日十五天內繳交租金,業主已有權終止有關租約及有權取得法庭(包括土地審裁處)的收回管有權命令,以追討該物業的空置管有權(即要以交吉方式收回該物業)。

但當租客是在租期內第一次欠租,只要租客在業主接管物業前,在法庭規定的時間內交付所有欠租及業主的法律費用後續,即可挽回該租約。

如果租客(或其他佔用人)仍然佔用物業,業主在沒有獲得任何法庭命令的情況下強行進入物業可能觸犯《公安條例》(第245章)第23條的刑事行罪。

業主也可能面臨其他刑事檢控,例如「騷擾」。《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第119V條明文規定,任何人如非法剝奪租客對處所的佔用,即屬犯罪,可處罰款及監禁。

所以租約通常都會包含一項條款,容許業主在租客沒有繳付租金的情況下,重新進入物業。如果業主確定租客在空置狀態下(或者只留下了非貴重物品的狀態下)在合理長的時間內棄置並放棄了物業,法律可能會承認業主有權將租約視為已終止,並且有權在不訴諸法庭(即自助)的情況下,平靜地重新進入物業。對於香港的一些業主來說,這可能是一種方便而便宜的方法,針對潛逃租客收回管有權。

不過,若業主純粹倚賴此方法,而自行(沒有獲得法庭批准下)重新進入物業,一般來說其實並非明智之舉。總是存在租客可能在幾個月後出現,宣稱業主不當地重新進入物業或挪用其遺留於該物業內的貴重物品的風險。

因此,即使業主肯定租客已棄置有關物業,仍應採取適當的法律程序,藉法庭執達主任的幫助去收回有關物業。

如果租客持續拖欠租金,業主可考慮採取以下行動:

a) 以訴訟行動追討欠租

如果業主只是想追討欠租,而無意收回物業,可於下列審裁處 / 法庭作出申索:

小額錢債審裁處:申索款額不高於港幣七萬五千元;
區域法院:申索款額高於港幣七萬五千元但不多於三百萬元;
高等法院原訟庭:申索款額並無上限。
住宅物業的業主亦需在簽署租約後一個月內向差餉物業估價署呈交一份《新租出或重訂協議通知書(表格CR109)》。除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署,否則即使租客沒有繳付租金,業主亦無權依據有關租約採取法律行動。不過,即使業主並未在規限的一個月內呈交該通知書,也可以在繳付 310元附加費後,補交該通知書。

b) 取消租約(收回物業) 並追討欠租

假若租客嚴重拖欠租金或業主認為租客已搬離有關物業,或不會就餘下租期繳付租金,業主除有意追討欠租外,亦會想收回該物業。在這種情況下,業主可在下列審裁處 / 法院,申請行使其取消租約的權利:

土地審裁處;
區域法院:所欠租金不高於港幣三百萬元,而且有關物業的應課差餉租值不高於三十二萬元;
高等法院原訟庭:申索款額並無上限。
如業主勝訴,可向審裁處 / 法庭申請管有令狀。法庭發出管有令狀後,法庭的執達主任便會代表業主收回有關物業。

收回管有權的簡易判決/中期付款申請
在訴訟程序展開後,可能需要一段時間才能在法庭(特別是區域法院/原訟法庭)審訊。然而,在許多情況下,如果業主認為租客沒有爭議空間的抗辯理由就收回管有權/繳交欠租命令的申請中作出抗辯,業主可透過更快的程序來收回管有權/欠租,即「簡易判決」或「中期付款」。

向法庭提出申請簡易判決或取得中期付款前,閣下必須尋求法律意見,以了解自己是否有充分理據作出有關申請。

c) 財物扣押令

財物扣押乃指根據區域法院就業主的申請而發出的財物扣押令而檢取、扣留及售賣在出租物業內發現的可動產(例如貨物、傢俬或電器等),以清償所欠租金。此類扣押令多用於租客仍在出租物業內營運的情況。《業主及租客(綜合)條例》第三部分規管有關申請財物扣押令的程序及形式。

申請財物扣押令乃向區域法院以單方面申請的形式進行,也就是說,租客沒有機會在法官前作出任何陳述(或抗辯)。此乃防止租客在得知有關申請後即移走撤盡其資產。

業主須向法庭呈交一份以訂明格式作出的誓章,以支持其申請。假若法庭接納業主的申請,即會發出扣押令。法庭執達主任可進入有關物業,檢取在內發現而表面屬租客管有的可動產,並將之售賣,以清償所欠租金。不過,執達主任不能扣押土地固定附着物(例如冷氣機及某些內置電器)、使用中的物件、工具和用具,或明顯屬於租客以外人士所擁有的貨物。被扣押的貨物將由執達主任扣押,直至繳清欠租,或由法庭指示的拍賣官出售。

簡而言之,問題一般取決於業主履行責任(如有協議的話,例如維修或讓租客安寧地管用物業)是否租客支付租金的先決條件及/或租約協議是否明確允許租客以任何理由「扣除」任何應付的租金。

d) 店舖生意轉讓

業主面對租客欠租,業主可以建議租客安排生意轉讓牌照轉讓,請現租客協助找尋新租客同時,亦把店內的剩餘價值轉代為資金,用來付款欠租,避免漫長的法律程序。

以上只是對一般法律觀點的初步分析,以及這些原則是否適用於所有案件,將視乎租約協議的條款和具體的情況。如果您遇到此類問題,絕對建議您向專業法律人士尋求幫助。

在大多數情況下,並且在租約協議下沒有任何特別條款的情況下,租客支付租金的責任獨立於業主履行其他責任,因此大部份情況下租客不能因輕微漏水問題或其他干擾而拒絕支付或扣除租金,租客對物業的標準/品質/狀況的投訴不太可能構成對不付租金的合理辯護理由。如上所述,單獨不支付租金可使業主可行使其追討欠租/甚至沒收租約的權利。


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